①＜あなたが扱った一番ひどい物件＞　

業者の立場から見て、「良くない物件」を、「掘り出し物」
あるいは「お得な物件」と偽って売ったり貸したりしたこと
はありますか？また、あなたが今まで扱った物件で一番
ひどい物件はどんなものでしたか？
（お仲間がやったという話でも結構です）
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バブルの頃、仲間内で宇宙ステーションと呼ばれていた
物件がありました。
それは人里離れた山中に建売住宅として販売していた
ものであったがその立地条件がひどい。
とにかく坂道がきつく、その坂道をかなり上がった所に
建っていた。
その家の前まで新聞や郵便配達のバイクが登って
行けない程。その坂の登り口の道路脇に家も無いのに
真新しい表札つきのポストがひっそりと立っている光景
は異様でした。
契約したのは当然アウトドア好きのお客さん。
後日、本当に生活しているのだろうかと思い、苦労して
その坂道を車で上がり見に行くと、暗い林の中で
ポツンと一人、歌をうたいながら女の子が縄跳びで
遊んでいました。
その子の足はやぶ蚊にさされまくったのでしょうか
虫刺されの痕で真っ赤でした。可哀想でした。
ただ冬場などは雪や道路の凍結などで家から一歩も
出られない日も多かったでしょうからさぞ一家団欒の
時間は増えたことでしょう。

②<だましのテクニック！>　　　　　

その時の客への「決め手となったセールストーク」など
具体的な「だましのテクニック」を教えてください
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阪神大震災の少し後のことです。
隣のアパートが自宅に倒れてきて家を失ったお客さんが
物件を探しに来ました。
当時阪神間は震災需要で目ぼしい物件は売れてしまった
後で、残った物件でろくなものはありませんでした。
しかし私も生活の為にはそんな物件の中から契約を
取り付けなければなりません。この物件もそんな物件でした。
お客さんの絶対条件は震災被害の無い新築一戸建でしたが
予算の問題で程度の良い中古住宅も検討範囲に入れようと
いうことにしました。
（そういうふうに差し向けたふしもある。本当に当時は
新築一戸建は少なかった）
ある日、兵庫県内のニュータウン内に中古一戸建物件が
出ました。さっそくお客さんと連絡を取り一緒に見に
行きましたが、私はその家をひととおり見るまでも無く
建具の様子からわかっていました。
建物の基礎部分に地震の影響でかなりのダメージが
あることを。
でもお客さんは間取りが気に入ったらしく買う気配を
見せ始めました、が、やはり中古ということで震災の被害が
心配でなかなか踏み切れない様子でした。
現地での説得が２時間は過ぎた頃でしょうか私は心の中で
つぶやきました。
ここで決めなければと。
「何をぐずぐず迷っているんですかっ！この価格でこんな
物件二度と出ないですよっ！○○さんだけじゃないんですよ
家を震災で失って探している人はっ！」
「それに震災で一番怖かったのは火事でしょ！」
この一言を放ったとたんお客さんの顔色が変わりました。
そうです、このお客さんの自宅周辺は民家が密集していた
ため焼け野原になっていたのです。
間をおいてこう言いました。
「この物件みたいに土地が広くて建物と建物の間が
空いているとあんなことにはなりませんよ」
お客さん、落ちました・・・・。
恐怖心につけ込んでしまったのです。

契約後しばらくたって奥さんから泣きながら電話。
「心配で工務店に床下見てもらったらかなりの補修、補強が
必要らしいです。
どうしてこんな物件買ってしまったのか。うぅぅ・・」

安心できるまで５００万ほど費用がかかったらしいです。
私は思いました。そんな予算あったんなら最初に言っとけよ、
もうちょっとましな物件紹介したのに、と。

近年欠陥住宅、欠陥マンションに関する被害が多数取り上げられていま
すが、そもそも不動産屋は、欠陥だと分かって売っているんで
しょうか？
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一戸建の場合は新築、中古を問わず立地や工務店の
質によるのでその判断はかなり個別になり詳しく見ないと
わからない場合が多いが中古マンションで欠陥が発覚した場合、
同じゼネコン、同時期建設のマンションなら他のマンション
でも同じ症状がでるのは予想だにつく。
例えば昭和５０年代後半、某上場大手デベロッパー分譲の
マンションシリーズは主に一社のゼネコンが建設を
請け負っていたのだが
（現在このゼネコンは数年前に更生法申請）
建設に使用したコンクリート成分に海砂を多用。
その塩分により年数が経ってコンクリート内の鉄骨、鉄筋に
さびが発生、膨張。結果、あちこちヒビだらけ。
外壁も崩れ落ちる個所多数といった欠陥があった。
ある程度年数が経たないとわからないことだがいずれ他の
マンションでもそうなるのは解る。
そんな物件でも売ってましたよ。

新築一戸建、契約時にはわからなかったが前兆はあった。
大雨の時に家の前の道路にかなり水が溜まる。
いかにも排水悪そう。
ある日お客さん家に帰ってビックリ、
一階の部屋ウンコだらけ。
たまたま敷地内の下水への配水管のつまりと大雨による
下水の逆流が重なりトイレから下水が出たい放題に
なってしまった。引越し１ヶ月後位の出来事。
１階部屋内部分全面改装で納得してもらいました。

④＜悪徳不動産屋のセオリー＞　　　　

よく、不動産業界のバクロ本に「天気のいい日にクズ物件を売ろう」
（雨が降った際の水はけなどアラが見えにくいから）
と書いてありますが、本当なんでしょうか？
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基本的にクズ物件など無いと思います。
皆それなりに値段がついてる。
予算１億の客に５０００万の物件はクズでも予算
２０００万の客には夢のマイホームとなる。
要は価値観の問題。１億の物件でも２０００万の物件でも
良し悪しがあるのはいっしょ。
売るときはその良いところをほめちぎり化粧もする。
またアラは隠す。
そうしないとお客さんは買えない。
ただ住んでみて濃い化粧が落ちたときにビックリするのは

結婚と同じです。

普通じゃ借りられない人でも貸してしまう方法があると聞きました
どんな手口で貸すんですか？
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貸そうと思えば借りさせられるのなら、よく｢ローン崩れ物件　
残りわずかに付き格安！｣なんていうチラシはウソなんですか？
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言い古された客引きのチラシ文言だが、
こんなの信じて今日お客さん来ませんよ。

「優良・格安」という住宅情報誌の広告を見て不動産屋に
電話すると、たいてい「それは売れちゃったので、ほかの
お勧めを見てみませんか？」と言われます。いわゆるウソの
“おとり”広告というのは常識なんですか？
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実はおとり広告というのは宅建業法違反にあたり違反業者には
それなりのおとがめがあるのですが、監督行政側もいちいち広告を
チェックできないので野放し状態になってます

実際売る物件よりグレードを高くするため、クロスや床材、
オプション品てんこ盛り…あなたが知ってる一番悪質なモデル
ルームの騙しのテクニックを教えてください.
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⑨＜大手なら安心？？＞　　　　　　　　　　　　

最近、某有名マンションデベロッパーの建てたマンションで、
シックハウス症候群の病状がひどいという被害が週刊誌等で
報じられました。買う側からすれば、やはり大手の会社なら
安心だと思って購入するわけですが…。
ずばり、あなたが薦めない「大手マンションデベロッパー」
ナンバーワンの会社はどこですか？
その理由も合わせて教えてください
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もし補償問題が将来発覚すれば体力的に持つかどうかが心配

⑩＜賃貸物件について＞　　　　　　　　　　　　

近年、賃貸物件を借りるとき、あるいは明け渡すときの
金銭トラブル（敷金・礼金のトラブル、やりもしない現状回復工事、
リフォーム詐欺など）が続発していると聞きます。
やっぱり私たち騙されているんですか？
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ノーコメント

最近よくこんな電話がかかってきてワンルームマンションで利殖を！
と勧誘されるのですが、ほんとに儲かるんですか？もし、悪質な商法
だとしたら、どう騙されるのでしょうか？ご存知でしたら教えてください
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投資マンションはインカムゲイン（家賃収入）と
キャピタルゲイン（物件の値上がりによる利益）、
それと節税効果、この３本柱でセールスするのですが
どれもこの不況では・・・１５年前私が３５００万で
買ってもらった１３㎡のワンルームは現在５００万でも
売れないそうです。
儲かるわけありません。
騙されやすいのは不動産価格や家賃価格は将来必ず
値上がりするという神話をもとに業者に数字のマジック
で説明され納得させられてしまうからです。
確かに儲かりそうな物件も存在しますがそういう物件は
売りに出ればまず不動産業者が購入します。
一般の人に誘いがかかるのはそれ以外。

⑫最後に、悪徳不動産屋に引っかからないための
アドバイスをお願いします　　　　　　　　　　

その業者の過去のトラブルを都道府県の監督部署で確認、
もし行政指導があったなら要注意

おかしいなと思ったらインターネットで信頼できそうな
サイトに相談する。

でも、本当に有効な手段はないですけどね・・・。