☆住宅ローンについて。☆

今、過去例にない低金利。まして、住宅金融公庫もなくなる方向になるそうです。
不良債権でアップアップ言ってる銀行さんも、住宅ローンには力を入れ初めています。
様々な商品が並ぶ中、何処の銀行にしていいやら、なんて悩んでませんか？
まぁ、参考にならないかも知れませんが、すこしは役にたつかも？

〜メニュー〜
●銀行別金利
●いくらの物件が買えるの？
●と・・・ここでＢＩＧニュース
●諸経費っていったいなんぼ（いくら）いるの？
●番外編（自営業者必見）
●これから住宅ローンで家を買おうとしてる方への教訓

●個人信用情報について

●銀行別金利

　　　金融機関別一覧

上記の表の様に銀行は顧客獲得の為にいろいろな商品を作っています。
尚、下記表の金利優遇に関しては誰でも受けれるのではなく、その銀行の提示する条件に当てはまらないと
いけません。例えば、給料振込・公共料金の振替・ローンカードの作成・定期預金等。
注目すべきは表下の２行は完済年齢が８０歳に設定されていること。
これも、高齢化社会の影響でしょうか・・・。
でも、４５歳でも３５年ローンを組めると言うのはありがたいですね。
（誕生日が基準）

（注・１）融資比率とは、物件価格に対して何％貸してくれるのかの比率。
少し前までは９０％が普通だったのですが、最近は１００％いけるようです。
と言うことは、頭金０円でもＯＫと言うことです。でも、諸経費は要りますが・・・・・。
しかし、諸経費ローンなる商品を置いている銀行もあります。
（でも、返済期間が少ないから返済額が増えますよ＾＾；）
ま、諸経費くらいは何とか用意したほうがいいですね＾＾。

●いくらの物件が買えるの？

一応、表を見ると、融資限度額５０００万〜上限無し？までありますが、
もちろん、誰でも限度額一杯に借りられる訳ではありません。
それぞれの銀行は年収による「返済比率」と言うものを計算します。
例えば、貴方が年収４５０万円あったとします。
そして、３０００万円の物件を１００％ローンで３５年返済（変動金利、優遇無し）で申し込みます。
３０００万円借り入れで３５年の毎月返済額は、約１０５，２４９円になります。
毎月返済額×１２＝１，２６２，９８８円←年間返済額。
年間返済額÷年収×１００＝２８．０％←返済比率。
ほとんどの銀行の場合、返済比率は年収が４００万円以上あれば３５％以内と設定されて
いるようです。じゃあ、年収４５０万円あれば３０００万円のローンが組めるのね・・・って
喜んではあきません！！。
全ての銀行がそうではありませんが、しかし、ほとんどの銀行は返済比率を計算する時の
金利は４％で計算するのです。・・・・と言うことは。
上記の例で金利４％で計算すると・・・・・。
３０００万円借り入れで３５年の金利４％で毎月返済額は、約１３２，８３２円になります。
毎月返済額×１２＝１，５９３，９８４円←年間返済額。
年間返済額÷年収×１００＝３５．４２％←返済比率。
なんと、０．４２％オーバーしてしまいました。もちろん、３５％以内になるように
融資額の減額が言い渡されます。
一応、下表を参考にしてください。（あくまでも目安としてくださいね＾＾）

　　年収別借入目安表（35年返済）

●・・と、ここでＢＩＧニュース！！
大阪貯○信用組合では、平成15年3月までの申込みに限り、
（なんか、期間が延びそうです。まだ確定じゃないですよ）
☆平成15年9月迄延びました！！！☆
返済比率計算金利を１．５％で計算します。・・・と言うことは・・・・。

残念ながら期間は終了しました。

（あくまでも目安！ひつこい様ですけど）
融資限度額が1千万程上がっちゃいました。
完済年齢も80歳なので、いい条件が揃ってますね。
しかぁ〜し・・・まだ当社が持ち込んだことないんですげどね・・＾＾；。
どちらにしろ、1度住宅ローンを申し込んでみようと思いますので
結果はＨＰ上で報告します。
↑年収360万円（女性）２９１０万円借入れが出来ました！！
また、この信用組合の詳細は管理人までメールください。
追って詳細を返信いたします。


●諸経費っていったいなんぼ（いくら）いるの？
まず諸経費に何が含まれてるのか説明します。
○登記費用
　・表示登記（新築の場合）
　・所有権保存登記
　・抵当権設定登記
　・司法書士報酬＋印紙代
○住宅ローン関係
　・銀行保証料
　・事務手数料
　・印紙代
　・火災保険料
○業者関係
　・仲介手数料（物件価格＋6万円）
　・ローン代行手数料（業者によって金額はまちまち）
　・契約書に貼る印紙代
○その他
　・固定資産税清算金
　・引越し費用
これくらいですかね？
尚、不動産収得税はほとんどの業者は諸経費に計上しません。
これらを概算で計算する方法は、
物件価格×８％
と計算すると大体の諸経費が計算できます。（多分お釣りがくるかな？）
また、売主が直接販売している場合は、仲介手数料は要らないので、
物件価格×６％の計算で行けると思います。
なお。新築マンションの場合は修繕積立一時金などが要りますので
多少多めに計算してくださいね。（物件規模によって違いますが20万〜４０万程）

●番外編（自営業者必見）
あまり大きな声でいえませんが、自営業してる方って申告を押さえてる方が多いですよね。で、いざ、住宅ローンを組もうと思うと、年収（申告額）が少なくてローンが通らない、なんて経験した人多いと思います。・・・実収はもっと沢山あるのに・・・・と嘆いた方多いのでは？でも、ほとんどの銀行は実収入を見てはくれません。
中には、「自営業の方は勘弁してください！」と露骨に言う銀行もあるほどです＾＾；。でも、実収入を見てくれる銀行が関西にあります。
それは、関西さ○やか銀行というところです。
まぁ、実収入といってもそれなりの裏付資料も要りますが、厳密に言うと、今家賃いくら払ってるのか、保険や定期などどれ位払ってるのかとか
よーするにその人の「キャッシュフロー」を見て借入額の可否を審査するのですね。ま、担当の方も「自営業はまかせて！」と言ってますから、1度は申込み価値ありかも？

●これから住宅ローンで家を買おうとしてる方への教訓
１．クレジットカード（大手発行）のキャッシングはしてはならない。
　　（ショッピングならかまわない）
　　消費者金融などはもってのほか。銀行が保証依頼する保証会社が信用情報機関に
　　個人情報を照会するので、何処でいくら借りてるかがバレバレです。
　　特にキャッシングしてる方はすぐ完済し、解約てしまいましょう。
　　更に解約証明ももらっておくこと。（特に消費者金融）
　　尚、解約しても約5年間は信用情報機関に登録されています。
　　ご自分で免許証を持って、ＣＣＢ・ＣＩＣ・大阪銀行協会、等信用情報機関で照会して
　　消えてるのを確認してから住宅ローンを申込みましょう。
　　（尚、メールを頂ければＣＣＢ・ＣＩＣ・大阪銀行協会の所在地・連絡先は教えますよ）
２．自営業者の方はちゃんと申告しましょうね＾＾。
３．勤続6ヶ月以上なら何とかなります。でも社会保険がある会社でないとだめ。
４．年齢は出来れば２４歳以上がベストかな。それ以下は頭金が必要。
５．銀行情報に精通した営業マン（業者）を探すこと。

●個人信用情報について

１．過去に破産宣告を受けた方はその受けた日から10年間は
　　いくら個人情報を開示して何も載ってなくても融資を受けるのは
　　不可能に近いです。（方法はなくないですが・・・）
　　なぜかと言うと上記の信用情報機関とは別に官報（破産すると載る）
　　を10年間保管して、その情報（官報内容）をFAXで送信してくれる機関
　　があるためです。

２．信用情報機関で照会すると、その照会した旨がCCB・CIC・デラネット等は
　　3ヶ月間載ります。また銀行協会は1年間と長いです。

３．また延滞記録に関しては、通常２〜3ヶ月間支払がないと、延滞記録が載るようです。
　　金融会社によっては違いがあり、厳しい所では1週間の延滞でも延滞記録を載せる
　　クレジット会社もあります（クレ●●セ●●）
　　また、住宅ローンを持ち込む場合はこの延滞記録があるとまず融資不可能です。
　　この延滞記録はクレジット会社との話し合いにより錯誤として消す事ができます。
　　でも、決して消してくれないクレジット会社もあるので要注意。（クレ●●セ●●）
　　カードを作る時はクレジット会社もよく吟味しましょうね。
　　
４．信用情報に記録を載せない消費者金融も増えてきています。
　　
以上。

※間違った説明があるかも知れませんが、ここに書かれてることは私の体験によるものです。
　　よって、責任や苦情は一切受け付けないことにしますね＾＾。
　　あくまでも参考程度にとどめておいてください。よろしくです。

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